Según diversas fuentes, los bancos han vendido a fondos de inversión al menos el 50% del total de hipotecas con saldo vivo que existen en España. Hay quien considera que, probablemente, este porcentaje se queda corto y en realidad las entidades se han desprendido de una porción mucho mayor de sus hipotecas en cartera.
Esta práctica, conocida como “titulización de créditos hipotecarios”, viene de lejos e inicialmente se limitó a la venta de hipotecas en situación de impago o en riesgo de estarlo, como un mecanismo de saneamiento de los balances de las entidades que, de este modo, se desprendían y obtenían un cierto rendimiento económico de unos créditos que les resultaban problemáticos. Sin embargo, a medida que se los activos inmobiliarios perdían valor, se producían movimientos de absorción de unas entidades por parte de otras dentro del sector y las entidades encontraban más dificultades para obtener financiación, la venta de hipotecas a fondos de inversión dejó de limitarse a créditos de riesgo para abarcar todo tipo de hipotecas, incluidas las que estaban al corriente de pago.
A pesar de que la titulización de hipotecas supone una venta directa del crédito y, por tanto, un cambio en la titularidad, lo cierto es que las entidades siguen instando demandas de ejecución de la hipoteca en caso de impago. Es decir, reclaman judicialmente el pago de una deuda de la cual se han desprendido a todos los efectos, pese a a utilizar el subterfugio de referirse a la venta del crédito como una mera “cesión de la gestión”. Y, de modo aún más incomprensible, son muchas las sentencias que les dan la razón.
Desde nuestro despacho de abogados hemos reclamado insistentemente que las entidades no tienen legitimidad alguna para instar un desahucio y apropiarse de una vivienda exigiendo una deuda que han vendido al mejor postor. Si alguien tiene legitimidad para exigir esta deuda debería ser, en todo caso, el fondo de inversión que lo ha adquirido. Y no siempre les resultaría fácil hacerlo, puesto que muchos de estos fondos han procedido a realizar una segunda titulización de las hipotecas adquiridas transformándolas en títulos de deuda con los que se comercializa en mercados secundarios de todo el mundo. En este caso, los titulares de las hipotecas serían las empresas o particulares que han adquirido estos títulos de deuda. Desde luego, no los bancos.
Importante sentencia
Recientemente, un juzgado de la localidad barcelonesa de Granollers ha dictado una importante sentencia en la que niega a CatalunyaCaixa, una de las entidades más activas en el proceso de titulización, la potestad de instar la ejecución de un crédito hipotecario que previamente había vendido a un fondo de inversión llamado FTA2015. Argumenta la sentencia, con buen criterio, que la entidad ha dejado de ser titular de la deuda y no tiene legitimidad para exigir el pago. Una resolución que unida a otras sentencias que fallan en sentido similar suponen un nuevo argumento de oposición jurídica frente al drama de los desahucios que todavía hoy desangra este país.
Si las hipotecas ya no son suyas, cómo pueden seguir ejecutándolas?
Esta es la pregunta a la que deben dar respuesta nuestros juzgados.
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