Entre los años 2009 y 2012, época de restricción del crédito por parte de los bancos que tradicionalmente concedían préstamos hipotecarios, la compañía financiera UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) emitió más de medio millón de hipotecas, curiosamente en su mayoría, a través de una red de agencias inmobiliarias. Estas hipotecas se encuentran, sin lugar a dudas, entre las más complejas y opacas de cuantas se han comercializado en España por parte de cualquier entidad porque incluyen algunas de las condiciones más gravosas y perjudiciales para los clientes que las suscribieron.
Entre las hipotecas ofertadas y publicitadas por UCI se encontraban las llamadas hipotecas puente o también conocidas como “Hipoteca cambio de casa”, en las que la financiera ofrecía nueva financiación a personas ya hipotecadas previamente para comprar una nueva vivienda, dando un plazo de varios años para vender la antigua propiedad. En algunas ocasiones, la financiera incluso llegaba a prometer a los hipotecados hacerse cargo ellos mismos de la venta de la vivienda a través de su red de inmobiliarias.
¿Qué caracteriza a la “Hipoteca cambio de casa”?
El préstamo o hipoteca puente consiste en un préstamo que agrupa dos financiaciones (la del antiguo inmueble y la del nuevo) hasta que se venda la primera vivienda. De este modo, el cliente paga una sola cuota, asumiendo, por otra parte, el compromiso de vender la antigua vivienda en el plazo de entre dos y cinco años, según pacto alcanzado con la entidad. Para hacerlo aún más atractivo UCI propone que durante este plazo de tiempo, denominado de carencia, el importe de las cuotas a pagar sea muy reducido, de modo que al vender la antigua vivienda podamos rebajar considerablemente el importe del préstamo.
Sin embargo, el problema de este producto radica en que en contraprestación, el tipo de interés suele ser muy elevado, ya sea mediante la imposición de un interés fijo durante un largo período de tiempo, o aún siendo un interés variable, fijando un tipo de referencia IRPH, que como ya sabemos, se trata de un tipo considerablemente alto.
El primer problema lo encontramos pues, en el hecho que durante el periódo de carencia, el reducido importe de la cuota es incapaz de subsumir la totalidad de los intereses que se devengan, de modo que el sobrante se capitaliza, es decir, se suma de nuevo al capital del préstamo el cual a su vez generará nuevos intereses. Además, en esa cuota reducida, no se amortiza capital. Así, cuánto más tardemos en vender la vivienda antigua más capital
acumularemos. Ello ha producido como efecto que en vez de amortizar capital durante los primeros años, contrariamente hemos generado más deuda. Y esto, no siempre se explicó bien.
¿Y si no se llega a vender la vivienda en el plazo que se ha marcado?
El mercado inmobiliario no es estable y por lo tanto pueden surgir problemas a la hora de vender la vivienda. Precisamente en este punto radica la principal problemática de las hipotecas puente: cuando una vez terminado el período de carencia dado por la entidad financiera, no se ha formalizado la venta del antiguo inmueble. En este caso, se tendrá que devolver la totalidad del préstamo sumando además todo los intereses capitalizados durante este periódo, situación que conlleva un nivel de riesgo mucho más elevado que las hipotecas convencionales.
Además, la garantía frente al impago está respaldada por las dos propiedades del cliente. Es, principalmente, por esta doble garantía por la que UCI concedió este tipo de préstamos.
La consecuencia de todo ello, es que el consumidor prestatario no puede conocer en el momento de la contratación ni cómo, ni cuánto le va a costar amortizar su préstamo.
Por todo ello, y si bien el pacto de capitlazación o anatocismo no es ilegal en sí mismo, lo importante es que este tipo de contratos deben respetar una estrictas normas de transparencia que garanticen que el consumidor, sin específicos conocimientos financieros, pueda entender las características y alcance económico de esta cláusula.
UCI no cumplió con estas obligaciones de transparencia y suficiencia informativa. Así lo han establecido ya algunas Audiencias provinciales, como la de Zaragoza y Asturias, que han condenado a UCI por por saltarse las referidas reglas de transparencia informativa, y obligándole a reformular los préstamos hipotecarios, de tal forma que pasen a estar regidos por el clásico sistema francés de amortización, retornando a los afectados las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia del pacto de capitalización.
Demanda colectiva en colaboración con ASUFIN
Las hipotecas de UCI han causado y siguen causando gravísimos perjuicios económicos a las personas que las han suscrito. Por ello, y a través de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), Col·lectiu Ronda está preparando una demanda colectiva, así como numerosas demandas individuales, que permita a todos los afectados por las hipotecas UCI reconvertir su préstamo a un sistema de amortización convencional como el francés, y recuperar el dinero indebidamente abonado por este tipo de hipoteca extremadamente gravosa y abusiva.
Consulta más información y cómo puedes unirte a la demanda colectiva AQUÍ
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