Hipotecas UCI. Cuánto más pagas, más debes

hipotecas UCI - malapracticabancaria

Las hipotecas de la entidad financiera UCI se encuentran, sin lugar a dudas, entre las más complejas y opacas de cuantas se han comercializado en España por parte de cualquier entidad porque incluyen algunas de las condiciones más gravosas y perjudiciales para los clientes que las suscribieron.

La Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) es una compañía financiera participada por Banco Santander y la entidad francesa BNP Paribas que entre los años 2009 y 2012, época de restricción del crédito por parte de los bancos que tradicionalmente concedían préstamos hipotecarios, emitió más de medio millón de hipotecas a través de agencias inmobiliarias. Estas inmobiliarias incorporaban a sus servicios de comercialización de inmuebles la gestión, negociación y tramitación de créditos hipotecarios, de tal modo que los clientes interesados en una determinada vivienda podían suscribir por intermediación de la propia agencia el préstamo con el que adquirirla, en ocasiones sin siquiera tener contacto con ningún representante de UCI hasta el mismo momento de firmar la hipoteca ante notario.

Características comunes de las hipotecas UCI: Sistema de amortización. Pacto de anatocismo y período de interés fijo.

Habitualmente, las hipotecas que se firman en España se rigen por el modelo francés de amortización. Un sistema que establece una cuota, ya sea fija o variable, de la cual se destina una parte al pago de intereses y la otra a la amortización de capital. De esta manera, y con el transcurso del tiempo, la parte de la cuota destinada al pago de intereses es cada vez menor y aumenta la que se destina a amortizar el capital que solicitamos. Pero esto no sucede en las hipotecas de UCI.

En este tipo de préstamos, se establece durante el periodo inicial del pago de la hipoteca -normalmente, entre 5 y 10 años- una cuota fija atractivamente baja, y a su vez un tipo de interés fijo inusualmente alto, de modo que el importe de la cuota que se paga no cubre ni tan siquiera el importe de los intereses, de tal manera que el exceso se capitaliza, es decir, se suma al capital del préstamo concedido. De este modo, aún manteniéndonos plenamente al corriente de pago, nuestra deuda no se reduce sino que al contrario, no deja de aumentar y generar nuevos intereses.

El plazo total de la hipoteca –habitualmente a 30 años- se divide en cuatro tramos llamados fracciones temporales:

En los tres tramos iniciales no se produce amortización de capital, de modo que durante este tiempo que supone buena parte de la vida de la hipoteca, el importe íntegro de la cuota (siempre creciente) se dedica al pago de intereses. En el cuarto tramo, la cuota aumenta de un modo exponencial porque se dedica a amortizar todo el capital que no se ha amortizado durante los tres primeros. Como consecuencia, en los últimos años de vida de la hipoteca, el importe de la cuota puede aumentar hasta hacer inasumible su pago por cualquier consumidor medio, con las consecuencias que esto conlleva, incluso la pérdida de la propiedad. Aún así, UCI ofrece la posibilidad de acordar el pago de un importe fijo para la cuota de este último tramo, pero en este caso, la diferencia entre lo que debería ser abonado y el importe acordado, vuelve a sumarse al principal y a su vez genera nuevos intereses. Un círculo verdaderamente infernal.

hipotecas UCI - malapracticabancariaA todo ello, hay que añadir que habitualmente el sistema de amortización no viene definido ni determinado, (no se establece ni el sistema francés, ni el hamburgués, ni el germano), de modo que no es posible conocer de antemano el importe de las cuotas de la última fracción temporal, ni qué parte de éstas se destinan al pago de intereses y qué parte al pago de capital.

La consecuencia de todo ello, es que el consumidor prestatario no puede conocer en el momento de la contratación ni cómo, ni cuándo, ni cuánto va amortizar su préstamo.

Por todo ello, y si bien el pacto de anatocismo no es ilegal en sí mismo, lo importante es que este tipo de contratos deben respetar una estrictas normas de transparencia que garanticen que el consumidor, sin específicos conocimientos financieros, pueda entender las características y alcance económico de esta cláusula.

UCI no cumplió con estas obligaciones de transparencia y suficiencia informativa. Así lo han establecido ya algunas Audiencias provinciales, como la de Zaragoza y Asturias, que han condenado a UCI por por saltarse las referidas reglas de transparencia informativa, y obligándole a reformular los préstamos hipotecarios, de tal forma que pasen a estar regidos por el clásico sistema francés de amortización, retornando a los afectados las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia del pacto de capitalización.

Un ejemplo real:

En el año 2011 una prestataria consumidora contrató con UCI un préstamo por importe de 365.000 €. Se pactó un tipo de interés fijo por 10 años al 4% y una cuota inicial reducida. Solamente 2 años más tarde, en 2013 ya debía 400.000 €. Finalmente, ante la imposibilidad de hacer frente a las nuevas cuotas que iban a entrar en vigor en la cuarta fracción temporal, se vió en la necesidad de vender su propiedad en 2018 (la que había comprado en 2011) y cancelar la hipoteca. El resultado es que después de 7 años, y después de pagar alrededor de 110.000 € a una media de 1.300 € al mes, el préstamo lejos de reducirse ha aumentado en 20.000 €, de modo que el coste de cancelación fue de 385.000 €. A su vez hemos calculado que de no haberse cancelado anticipadamente el préstamo, el importe de las cuotas de los últimos 5 años ascenderían a más de 5.000 € al mes cada una.

Demanda colectiva en colaboración con ASUFIN

Las hipotecas de UCI han causado y siguen causando gravísimos perjuicios económicos a las personas que las han suscrito. Por ello, y a través de la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), Col·lectiu Ronda está preparando una demanda colectiva, así como numerosas demandas individuales, que permita a todos los afectados por las hipotecas UCI reconvertir su préstamo a un sistema de amortización convencional como el francés, y recuperar el dinero indebidamente abonado por este tipo de hipoteca extremadamente gravosa y abusiva.

 

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