El Pleno del Congreso vota a favor del proyecto de Ley Hipotecaria y lo remite al Senado antes de su aprobación definitiva y entrada en vigor, prevista para el próximo mes de marzo. A pesar de que todavía se podrían introducir enmiendas, os avanzamos las principales novedades que incorpora.
Con una demora de casi tres años respecto de la fecha en que la Unión Europea exigía al Estado español tener terminada y aprobada una nueva Ley Hipotecaria, finalmente parece que la norma podría ver la luz en marzo de 2019. Una ley que tendría que haber sido aprobada en marzo de 2016, fecha límite fijada por las autoridades comunitarias para reformular la normativa hipotecaria española y adaptarla al contenido de la Directiva 2014/17/UE que pretende aportar nuevos elementos de protección a los consumidores de productos financieros frente a posibles abusos por parte de las entidades bancarias.
El texto de la nueva ley dado a conocer no es, de momento, definitivo. Antes de entrar en vigor tendrá que pasar por el Senado donde podría ser objeto de enmiendas y, por lo tanto, no será hasta su entrada en vigor que se podrá hacer un análisis riguroso y en profundidad de las novedades que incorpora. Aún así, avanzamos algunos de los aspectos más trascendentes del texto que ha sido aprobado por el Pleno del Congreso de los Diputados.
1. Amortización anticipada
Actualmente, la norma hipotecaria establece que la comisión que aplica la entidad sobre la amortización anticipada de capital es, como máximo, el 0,50% del capital amortizado si la amortización total o parcial se hace durante los primeros 5 años de vigencia de la hipoteca y del 0,25% para cualquier amortización posterior a estos primeros cinco años.
El proyecto de nueva ley modifica estos porcentajes y plazos, y diferencia entre hipotecas a tipo de interés fijo y a tipo variable.
a) Hipotecas a tipo variable
En este caso, las comisiones por amortización pasan a ser de, como máximo:
· El 0,15% del capital amortizado si la amortización se produce durante los primeros cinco años de vigencia de la hipoteca, desapareciendo después esta comisión para amortizaciones posteriores
o bien
· el 0,25% del capital amortizado durante los primeros 3 años de la hipoteca, desapareciendo igualmente después de este periodo inicial
b) Hipotecas a tipo fijo
La comisión será de un máximo del 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años y de un 1,5% en caso de amortizaciones posteriores.
Hay que añadir que en el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión sobre amortizaciones solo serán aplicables en caso de que el importe de esta penalización sea inferior a la pérdida financiera que experimente la entidad con esta operación.
2. Transformar una hipoteca a tipo variable en una a tipo fijo
La norma pretende abaratar el coste de esta operación y limitar el importe de la comisión que la entidad pueda aplicarnos. Así, la única penalización que se nos podrá aplicar será de un 0,15% sobre el capital pendiente de amortización si esta transformación se produce durante los tres primeros años de constitución de la hipoteca. Más allá de estos tres años, la penalización desaparece.
La nueva ley contempla que esta modificación tenga una aplicación retroactiva y se puedan acoger a las nuevas condiciones las hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la norma.
Ahora bien, la futura Ley hipotecaria no prevé ninguna limitación a la comisión por novación en lo referente a hipotecas formalizadas a tipo fijo que se pretendan modificar para pasar a ser de tipo de interés variable
3. Vinculación y seguros
Sobre la tradicional práctica por parte de las entidades de condicionar la concesión de un crédito hipotecario a la contratación de determinados productos financieros y, especialmente, seguros, la nueva ley hipotecaria se muestra mucho menos tajante de lo que lo ha sido la jurisprudencia comunitaria a la hora de calificar el carácter abusivo de esta imposición.
La futura ley autoriza a las entidades a exigir la contratación de un seguro de hogar (cobertura sobre daños) y de vida (protección frente a impagos derivados de una defunción), pero desactiva la obligatoriedad de que estos seguros tengan que ser concertadas con la entidad que otorga el préstamo. Eso sí, las prestaciones de los seguros que contratamos tienen que cubrir las exigencias del banco y, por lo tanto, tener características análogas a los seguros que ofrecida la propia entidad.
Respeto otros productos financieros vinculados a la hipoteca -tarjetas de crédito, etc.- la nueva ley establece de forma muy ambigua que solo podrán ser ofrecidos en caso de que «comporten un claro beneficio por los prestatarios», sin otras especificaciones.
4. Tributación de la subrogación de entidad
Una de las formas de subrogación de una hipoteca es la de entidad, es decir, traspasar el préstamo hipotecario de una entidad a la otra con la posibilidad de re negociar algunas de las condiciones -no todas- con el nuevo banco. Hasta ahora, esta operación estaba exenta de tributación, pero el nuevo proyecto de ley modifica la situación y crea un tributo específico. El gasto generado por la operación se prorrateará entre las dos entidades según la duración del crédito y el momento en que se produzca la subrogación. La base imponible del nuevo tributo será la deuda (capital más intereses) que quede para pagar.
5. Gastos de constitución
A pesar de que esta materia ya ha sido regulada vía Real Decreto después de la polémica generada por el Tribunal Supremo, la nueva ley recoge las disposiciones ya conocidas: el cliente tendrá que hacerse cargo de los gastos de tasación mientras que la entidad tendrá que abonar los honorarios de gestoría, los aranceles notariales, el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AIJD) y los gastos de registro.
La norma especifica que estas medidas solo afectarán a las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, sin desplegar efectos retroactivos.
6. Notario y registrador
Sin duda, uno de los apuntes más sorprendentes de la nueva norma, pues el proyecto de ley parece querer establecer aquello que, en día de hoy, ya tendría que constituir una severa obligación.
Por un lado, especifica que el cliente tendrá que recibir el borrador del contrato hipotecario con una antelación mínima de 10 días antes de la fecha prevista de firma. Una vez recibido el borrador, el cliente recibirá asesoramiento gratuito sobre las características de la hipoteca y la presencia de cláusulas que puedan tener una afectación negativa sobre sus intereses por parte de la notaría donde se tenga que firmar el préstamo. Y una vez recibida esta información, el cliente tendrá que firmar un documento donde admita haber comprendido toda la información que se le haya proporcionado. Sin la firma de este documento, no se podrá formalizar la escritura de préstamo hipotecario. También el registrador tendrá la obligación de anular la formalización del contrato en ausencia de esta declaración o ante la presencia de cláusulas abusivas.
Cómo decíamos, sorprendentemente la nueva ley considera necesario recordar a registradores y notarios que su obligación es asegurarse que los clientes entienden qué es aquello que firman y qué consecuencias puede tener. Básicamente, aquello que constituye su razón de ser. Ahora , pero, se nos obligará a firmar un documento que probablemente pretende acontecer un mecanismo para exonerar de responsabilidades las entidades frente a futuras reclamaciones.
7. Intereses de demora
La futura Ley hipotecaria limitará los intereses de demora -los que se aplican sobre los impagos de cuotas- adoptando el criterio que de hace tiempo ha exhibido el Tribunal Supremo al respecto. En este sentido, los intereses de demora no podrán superar por más de tres veces el interés remuneratorio, es decir, el tipo de interés que se aplica a la hipoteca. Así, por ejemplo, en caso de una hipoteca constituida con un tipo fijo de interés del 2%, los intereses de demora no pueden ir más allá del 6%.
Esta nueva regulación se prevé que sea también de aplicación para las hipotecas formalizadas con anterioridad a la nueva ley.
8. Hipotecas multidivisa
La nueva ley prevé que los titulares de hipotecas multidivisa constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma puedan solicitar en cualquier momento de vida del préstamo su conversión a euros. Desgraciadamente, a pesar de son miles y miles de afectados a todo el Estado, el proyecto de ley no prevé una aplicación retroactiva que pueda beneficiar este numeroso colectivo de damnificados que se verán obligados a acudir a la vía judicial para exigir el carácter abusivo tanto de la propia cláusula multidivisacomo otras características de este producto extremadamente perjudicial.
Un verdadero brindis al sol que no resuelto ninguno de los problemas actuales generados por la hipoteca multidivisa, pues ya hace mucho de tiempo que ninguna entidad está concediendo este tipo de préstamos hipotecarios.
9. Cláusula de vencimiento anticipado
En este caso, el proyecto de Ley se limita a recoger la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que, reiteradamente, ha fallado contra la legislación española para no proteger adecuadamente los derechos de los consumidores hipotecarios del Estado español. Los bancos solo podrán aplicar la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca para instar un proceso de ejecución hipotecaria y desahucio hasta acreditar que el volumen del impago es, tal y como dice el TJUE, de una entidad suficiente y suficiente gravedad respeto la cantidad total del préstamo hipotecario.
En que se traduce esto?
· Durante el transcurso de la primera mitad de la hipoteca, el procedimiento de ejecución solo se podrá iniciar si la deuda equivale al menos a un 3% del capital del préstamo o a 12 cuotas hipotecarias.
· En la segunda mitad de la hipoteca, el impago tendrá que ser del 7% de la deuda o de 15 cuotas.
10. Dación en pago
Un golpe más, la esperanza de ver incorporada la obligatoriedad por los bancos de aceptar la dación en pago se ha visto desvanecida. La nueva norma otorga a las partes la posibilidad de acordar la dación -tampoco ahora nada impedía este acuerdo- pero no establece la obligatoriedad de aplicarla en las entidades.
Oportunidad perdida
La reforma de la Ley Hipotecaria era una verdadera exigencia social…y jurídica. La Ley actual ha sido objeto de reprobación en innumerables ocasiones por parte de la justicia comunitaria y de los propios tribunales estatales a causa de las graves carencias y limitaciones que presenta a la hora de proteger los derechos de los consumidores bancarios frente a los abusos de todo tipo perpetrados por las entidades financieras. En el país que ha vivido los mayores escándalos de cláusulas suelo, los intereses de demora exorbitantes, la aplicación injustificada de la cláusula de vencimiento anticipado o la comercialización de hipotecas profundamente perjudiciales para los clientes como son las hipotecas multidivisa o las referenciadas al IRPH, por citar solo unos pocos ejemplos, la reforma de la ley hipotecaria constituía la ocasión perfecta de actuar, de una vez y por todas, anteponiendo los intereses de los clientes a los de la banca. Pero no es el caso. El proyecto de ley es solo una descafeinada reforma que afronta pocos de los problemas sustanciales que sufrimos a día de hoy y que, seguramente, no satisfarán las exigencias de mayor protección a los consumidores que la Unión Europea invocaba cuando instó a España a modificar la legislación en vigor.
mala práctica bancaria 