Los derechos del usuario de banca

Claves para oponerse a una ejecución hipotecaria (I)

¿Puede una entidad bancaria que ha adquirido el negocio financiero de otra interponer un procedimiento de ejecución hipotecaria en base a un préstamo que suscribió la entidad desaparecida?

Desde que comenzó la crisis global bancaria hemos visto fusiones, compras e incluso desapariciones de entidades financieras. Todas ellas tenían suscritos con sus clientes préstamos hipotecarios, y alguno de éstos podrían haber desenvocado en un proceso de ejecución.

Este procedimiento no puede iniciarse por parte de la entidad SIN TENER INSCRITO EL CAMBIO DE TITULAR DE CADA PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. La entidad financiera no pue alegar la existencia de una legitimación abstracta como sucesora universal de unos derechos de crédito.

Los préstamos hipotecarios pueden ser transmitidos, pero esta transmisión del crédito hipotecario debe ser de forma individual e inscrita en el Registro de la Propiedad, y para solicitar la ejecución hipotecaria -que no debemos olvidar que es un procedimiento especialísimo – las entidades bancarias deben cumplir los requisitos que les exige en la Ley y el Reglamento Hipotecario: que no es ninguna otra que sencillamente se haga constar que la nueva entidad es el actual titular de la hipoteca, con el que el adquirente -como se exigiría a cualquiera- debe abonar los impuestos y los gastos correspondientes.

Por ejemplo: Bankia no es la misma entidad que Caixa Layetana.  Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, ​​no es la misma entidad que CAIXABANK SA, etc.

No tendrá legitimación activa para interponer una demanda de ejecución hipotecaria una entidad que no consta registralmente como titular de la garantía, aunque podría  utilizar otros procedimientos para reclamar su crédito, porque no se cuestiona que no sea la propietaria, sino sólo que no puede utilizar un procedimiento tan sumario como el ejecución sin haber cumplido también los mandatos legales de tener inscrito su título.

Este criterio lo comparte la Dirección General del Registro y del Notariado, en una resolución publicada en el Boe del día 17 de abril de 2013.

Como ejemplos de lo dicho hasta aquí, encontramos las siguientes resoluciones:

– Auto Juzgado de Primera Instancia 8 de Palma de Mallorca.

– Auto Sección 11ª Audiencia Provincial de Barcelona

– Auto Juzgado de Primera Instancia 50 de Barcelona

Núria Vilarnau.

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