Nueva Ley Hipotecaria. Reforma insuficiente.

La reforma hipotecaria, de nombre oficial ‘Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social’ [texto PDF] ya está en vigor tras su publicación en el BOE. Os aclaramos cuáles son las principales novedades que incorpora al ordenamiento jurídico este texto impulsado por el PP en sustitución de la llamada ILP Hipotecaria, donde se pedía la instauración de la dación en pago y la creación de un parque social de alquiler donde las familias que hubieran perdido su vivienda pudieran ser realojadas con arrendamientos que no superaran el 30% de sus ingresos.

fMoya [CC] flickr.com

Aunque en nuestra opinión la nueva ley es manifiestamente insuficiente y no supone una respuesta al drama de los desahucios, la normativa hipotecaria sí experimentará significativas alteraciones.
Mencionamos algunas de las principales:

Precio de adjudicación

En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda del embargado se subastará con un precio de salida de como mínimo el 75% del valor de tasación que se fijó para el inmueble en el momento de conceder la hipoteca.

Si la subasta queda desierta-como sucede en la inmensa mayoría de casos-la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor de tasación. Hasta ahora, este porcentaje era del 60%, con lo cual la deuda que aún quedaba pendiente de liquidar por parte de la familia embargada era considerablemente más alta.

Ejecución por impagos

La entidad no podrá instar la ejecución de la hipoteca hasta que no haya un mínimo de 3 cuotas impagadas, a diferencia de la normativa hasta ahora vigente, que permitía iniciar la ejecución a partir del primer mes de impago, aunque en la práctica ya se hacía así.

Intereses de demora

Con anterioridad, los intereses de demora-intereses que se aplican a la cantidad impagada-estaban muy desregulados y resultaban del todo habituales porcentajes de hasta el 30%, completamente abusivos. La nueva normativa establece un límite a los intereses de demora que se situaría en un máximo de 3 veces el interés oficial del dinero. Con esta reforma, actualmente los intereses de demora máximos son del 12%.

Compartir la plusvalía

La entidad estará obligada a destinar el 50% de las plusvalías que obtenga si logra vender el inmueble que se ha adjudicado en un plazo de 10 años, a reducir la deuda que aún quede pendiente de pago a la familia hipotecada.

Quita sobre la deuda

Si la persona hipotecada es capaz de pagar en el plazo de los cinco años posteriores a la ejecución hipotecaria el 65% de la deuda que aún le quedaba pendiente de pagar después de perder el piso, el resto de la deuda le será condonada. Lo mismo, si paga el 80% en 10 años.

Suspensión de los desahucios

Esta medida no es fruto de la voluntad del legislador, sino de la obligación de introducir en nuestro ordenamiento jurídico las conclusiones del Tribunal Europeo de Justicia, que determinó que algunos aspectos de la normativa española en materia de desahucios vulneraban los derechos de los consumidores protegidos por el Derecho comunitario. Más concretamente, el tribunal europeo condenó el hecho  que los jueces españoles no tenían la potestad de detener un proceso de ejecución hipotecaria a pesar que constataran que el préstamo incluía cláusulas abusivas-cláusulas suelo, intereses leoninos … – que podían haber sido fundamentales para provocar la situación de impago. Si se denunciaba la existencia de estas cláusulas, sólo se podía iniciar un nuevo procedimiento judicial que, dado el hecho de que la ejecución no se detenía, de forma inevitable finalizaba cuando ya era demasiado tarde y una vez el piso había sido embargado .

Ahora, el juez que compruebe que el préstamo hipotecario incluye cláusulas abusivas podrá decidir que la ejecución quede paralizada hasta que no se resuelva la cuestión. En caso de que se decida que el impago está provocado por esta cláusula, el juez podrá detener definitivamente la ejecución.

Estas son, pues, algunas de las principales novedades incluidas en la renovación de la Ley Hipotecaria impulsada por el gobierno español. Un proyecto que en absoluto satisface la exigencia de regular la dación en pago y que no consigue aliviar la situación de cientos de miles de familias con graves problemas para hacer frente a sus pagos hipotecarios y en riesgo de ejecución. Todo ello en un momento y un país donde sólo el año pasado, y según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, los bancos se adjudicaron 115 primeras viviendas al día. Cifra cuestionada por otros estudios que consideran que podrían ser aún más.