Los derechos del usuario de banca

El timo imperfecto: la hipoteca inversa.

Para explicar este fenómeno, que desgraciadamente afecta a muchas personas de edad avanzada y especialmente vulnerable, y por supuesto, a sus futuros herederos, es necesario explicar qué es y como funciona una hipoteca inversa:

Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir en dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder, de entrada, la titularidad.

La hipoteca inversa se define como un préstamo hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses hasta su total amortización. Es decir, si popularmente un hipoteca se entiende como un “pago a plazos” de la vivienda, esta operación se explicaría como “ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la constitución de un préstamo hipotecario sobre la vivienda” .

Una vez alcanzado el vencimiento pactado para la devolución del préstamo, o una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la deuda con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraida (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.

En el supuesto, más que probable, de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad  financiera podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos, a no ser que éstos acepten la herencia.

Este producto financiero se comercializó especialmente en la época del boom inmobiliario, a  personas mayores, particularmente gente con pocos recursos tanto personales como familiares, y con necesidades de dependencia, sobretodo aquellos que requerían ser ingresados en centros geriátricos. Así, de entrada, la hipoteca inversa parecía ofrecer a nuestros mayores una liquidez suficiente y generosa ( a modo de pensión vitalicia) que les permitiera un retiro suficiente hasta su fallecimiento, en especial para atender los pagos de las residencias geriátricas, y que por supuesto, las pensiones no alcanzaban a cubrir. Al mismo tiempo, suponía una oportunidad fantástica, una vez fallecido el deudor, para que la entidad financiera pudiera quedarse con su propiedad supuestamente revalorizada por el transcurso de los años y el buen caminar de los valores inmobiliarios.

Sin embargo, la realidad y sobretodo las consecuencias de la comercialización de este producto han sido bien distintas, y en algunos casos, nefastas. Para empezar, insistimos que la hipoteca inversa se vendió a personas mayores, especialmente vulnerables, haciéndoles creer que a cambio de la hipoteca recibirían un “vitalicio” que les permitiría vivir dignamente hasta el final de sus días. Pues resulta, que la mayoría de estas hipotecas no tienen un plazo indefinido o “vitalicio” sino que tienen una fecha de vencimiento, con lo que alcanzada ésta, el anciano o anciana, tendrá que devolver el préstamo, y si no lo hace perderá la vivienda. Por supuesto, y además, llegado el vencimiento, esa persona dejará de percibir dinero alguno, con lo que puede verse abocada a una situación muy compleja. Hay que tener en cuenta que esos vencimientos se pactaron a 10 o 15 años, por lo que no resulta descabellado pensar que a partir de 2015 empecemos a encontrar personas de edad muy avanzada en esta penosa situación.

En segundo lugar, ese pago “vitalicio” que teóricamente tenía que completar una insuficiente pensión por jubilación para hacer frente a las necesidades de la vejez, ha resultado ser un pago mensual de cantidad absolutamente ínfima y ridícula que en ningún caso alcanza cubrir esas necesidades. Estamos hablando, en la mayoría de ocasiones, de importes que oscilan entre los 100 € y los 200€, en ocasiones menos. Si bien es cierto que en el momento de constituir el préstamo, la entidad financiera facilitaba una disposición de importe considerable, no es menos cierto que dicho importe servía, en parte, para cubrir los gastos de constitución – notario, registro, impuestos – y por supuesto, las comisiones bancarias o de intermediación.

Agotada esa primera disposición, y ante la insuficiencia de  los cobros mensuales, ahora nos vemos en la necesidad de requerir a la entidad financiera para que nos adelante nuevas disposiciones de capital, que agotan el crédito, y que a menudo son denegadas injustificada e ilegalmente, bajo la excusa de las restricciones de crédito existentes en el mercado.  Obviamente las entidades de crédito están viendo como lo que inicialmente parecía un negocio rentable – adquirir una vivienda revalorizada una vez fallecido el deudor – ahora se va a convertir en una nueva carga. Es decir, a no ser que los herederos tengan algún interés especial – cosa que dudo – y la capacidad suficiente para cubrir la deuda, probablemente los bancos acabaran adjudicándose patrimonio por un valor inferior al dinero que prestaron: el timo imperfecto.

19 Responses to “El timo imperfecto: la hipoteca inversa.”

  1. Gonzalo Montero

    Un titular muy duro para un artículo muy “light”. Yo ayudé a mis suegros a contratar una hipoteca inversa hace varios años y puedo afirmar que nada de lo que indica el artículo es real. Saben que tiene un plazo (11 años en su caso por su avanzada edad), no hubo disposición inicial fuerte, solo gastos (2000-3000 euros) y tienen casi 1000 euros mensuales para poder pagar la residencia en la que stán viviendo desde unos años antes de firmar la hipoteca inversa. Y sus herederos saben perfectemente que cuando fallezcan habrá que vender la casa o ver como se liquida la deuda…

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    • malapracticabancaria

      Sólo pretendia reflejar los casos más “duros” que he tenido ocasión de conocer. Celebro que en su caso el resultado fuese óptimo, pero no siempre ha sido así. En muchas ocasiones las personas ancianas no han tenido la suerte de contar con la ayuda de sus hijos.

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  2. Iñigo Hernández

    Estimado Óscar,
    En ningún caso, la devolución del préstamo al tratarse de una hipoteca inversa es exigible antes del fallecimiento de los beneficiarios, por lo que no es posible que el banco la exija hasta entonces. Antes se podía elegir (hoy ya no) entre más ingresos durante menos tiempo (HI temporal), o menos ingresos mensuales pero de manera vitalicia (HI vitalicia). Era una elección, pero insisto, en ningún caso una la entidad exige la devolución antes del fallecimiento.

    Un saludo

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    • malapracticabancaria

      …no lo tengo tan claro, pues he visto escrituras con fecha de vencimiento al 2017, por ejemplo, con obligación para el prestatario de liquidar la deuda en el plazo máximo de 6 meses desde la referida fecha de vencimiento.

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      • Iñigo Hernández

        En concreto, la Ley 41/2007, dice: “que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,”
        No es posible tratándose de una hipoteca inversa.
        Tampoco es verdad que se trate de un producto dirigido a personas con pocos recursos, ni que la media de las disposiciones mensuales sea de entre 100 y 200 euros.
        Además, las personas mayores (las únicas que pueden acceder a este tipo de préstamos, pues solo es para mayores de 65 años) saben de antemano lo que van a recibir mensualmente. También es destacable que la operación está exenta del IAJD, y que las tasas notariales y registrales están bonificadas.
        Lógicamente, conviene asesorarse bien antes de firmar este y cualquier otro tipo de producto financiero, y en el caso de la hipoteca inversa, a través de un asesor independiente.
        En definitiva es un producto que puede ayudar a mejorar la calidad de vida de muchos mayores, por lo que no creo que sea justo el trato recibido por la hipoteca inversa en este post.

        Un saludo

      • malapracticabancaria

        Apreciado,
        Yo escribo sobre lo que veo. No digo que en todos los casos se hayan cometido atrocidades, pero cuando un mayor no esta asesorado es muy vulnerable. Te aseguro que he visto inversas con vencimiento y; y he visto prestamos de cantidades importantes con rentas de solo 90 € al mes, y eso es lo que yo denuncio aquí. Denuncio esas malas praxis. Tengo clientes que no les permiten ampliar disposiciones a pesar de tener el crédito concedido a máximos no agotados, en fin, solo digo que si alguien quiere este producto que se asesore bien y vaya acompañado para que no le engañen. Es cierto que este producto, bien gestionado, puede resultar muy optimo para cubrir las necesidades de los mayores, pero mal gestionado puede resultar la ruina.
        Un saludo

    • malapracticabancaria

      Efectivamente,existen hipotecas inversas que pueden resultar beneficiosas para las personas mayores. Pero desgraciadamente nos estamos encontrado con operaciones mal planteadas, con contratos mal confeccionados y con auténticas barbaridades que sólo hacen que empeorar las condiciones económicas de esas personas en beneficio exclusivo de la Banca. Es necesario estudiar bien la operación así como la escritura antes de meterse en una operación como esta. Hay que tener mucho cuidado, porque no se trata de una operación de crédito normal.

      Responder
  3. Alberto

    Hola, mis mayores tienen concedida una hipoteca inversa desde el 2008. Cobran 1000€ y los intereses van ya por 400€ / mes. El acumulado alcanza sobre los 90.000€ y la vivienda ha descendido su valor de 240.000 de tasación en 2008 a 130.000 de valor comercial en 2014. Y quería hacer una consulta:

    Cuando dice que: “a la hora de la cancelación del crédito hipotecario por los herederos, la entidad sólo puede recobrarse con los bienes de la herencia”, si existe una segunda vivienda a heredar, ¿también podrían cobrarse con ella hasta completar el acumulado? o sólo el inmueble hipotecado a heredar…

    Quedo agradecido de antemano.
    Un saludo.

    Responder
    • malapracticabancaria

      Hola, habría que mirar en el apartado donde se constituyen las garantías para estar más seguros de hasta dónde alcanza la responsabilidad de la deuda, pero a la vista del redactado que me envías, claramente se ve que la responsabilidad de la deuda alcanza todos los bienes que son propiedad de tus mayores, de modo que efectivamente, alcanzaría a esa otra vivienda. Tu caso es muy frecuente, y en estos casos hay que o negociar con el banco o pedirle al juez que equilibre el contrato antes que los intereses se coman la pensión y el valor del piso no cubra la deuda. Es complejo.

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  4. Enric Alemany i Pagalday

    Me parece muy bien que existan opiniones diferentes a las expuestas por el asesor “malapracticafinanciera” i seguro que no todas las hipotecas inversas realizadas tienen porque ser un engaño, però que no recordamos el caso de las preferentes, seguro que si alguien hubiese alertado de las posibles malas actuaciones, no habrian habido tantos afectados. Quiero dar las grácias al asesor, pués en el caso de querer contratar una de estas hipotecas, acudiré acompañado de mi abogado, o asesor financiero. Repito, grácias por su toque de atención.

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  5. Chari

    Hola que tal!!
    Mi tío, soltero ,mayor de 65 años ,decidió hace 6 meses por agradecimiento hacia mis padres por sus cuidado y atención hacia el ,dejarles en testamento su vivienda .
    Hoy nos hemos enterado que tiene una renta vitalicia de 200 euros mensuales y que firmó hace un par de años una hipoteca inversa.

    Nos preguntamos y ahora que!!! Mis padres se han quedado sin herencia???
    Hay posibilidad de anular esa hipoteca ,pues mi tío dice que le engañaron .

    Muchas gracias
    Un saludo

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    • malapracticabancaria

      Se podría anular, pero probablemente habrá que devolver el dinero … y eso lo hace muy complicado dependiendo del capital dispuesto hasta ahora. Habría que estudiar el caso concreto y buscar soluciones alternativas y probablemente negociadas.

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  6. Julio

    Hola, tanto mi madre como mi suegra, fueron afortunadas porque les concedieron un “PRESTAMO PERSONAL CON GARANTIA HIPOTECARIA “que es parecido a lo que estais comentando, por suerte estamos hablando de los años 90/99 , las dos no agotaron la cantidad asignada hasta su fallecimiento, con lo que los herederos pudimos hacer frente a la devolución del ” prestamo ” y recibir algo de herencia.
    No es un mal tema , depende de las cifras que necesiten las personas hipotecadas, y de la edad que tengan .
    Saludos

    Responder
  7. Jose Miguel

    Lo que no llego a entender es como puede ser legal, cobrar intereses incrementando el saldo dispuesto, sobre el cual se calculan de nuevo intereses cada trimestre … en el caso de nuestro familiar, tras 8 años de hipoteca inversa, ingresa unos 800€ mensuales y le cargan otro tanto de intereses, es decir ha cobrado 76.800€ de complemento a su pension gracias a este producto y le han cobrado 75.000€ de intereses a fecha de hoy … jamas he conocido un producto financiero que genere mas de 10.000€/año de intereses a favor del banco, la pregunta es: cuantos intereses pagara por este producto dentro de 5 años??? Es reclamable????

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  8. Maria

    Ahora mismo lo más lógico es cancelar esos créditos y pedir otros hipotecarios, pues están más bajos.

    Legal es, porque así se firmaron las condiciones.

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