Para explicar este fenómeno, que desgraciadamente afecta a muchas personas de edad avanzada y especialmente vulnerable, y por supuesto, a sus futuros herederos, es necesario explicar qué es y como funciona una hipoteca inversa:
Se trata de una operación financiera especialmente diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, con la que se posibilita convertir en dinero el valor patrimonial que representa la propiedad de su vivienda, sin perder, de entrada, la titularidad.
La hipoteca inversa se define como un préstamo hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, periódicas o en forma de cobro único, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución, y al alcanzarse dicho porcentaje se deja de disponer de la renta aunque la deuda sigue generando intereses hasta su total amortización. Es decir, si popularmente un hipoteca se entiende como un “pago a plazos” de la vivienda, esta operación se explicaría como “ir recibiendo a plazos el dinero que se obtendría de la constitución de un préstamo hipotecario sobre la vivienda” .
Una vez alcanzado el vencimiento pactado para la devolución del préstamo, o una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la deuda con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraida (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.
En el supuesto, más que probable, de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad financiera podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos, a no ser que éstos acepten la herencia.
Este producto financiero se comercializó especialmente en la época del boom inmobiliario, a personas mayores, particularmente gente con pocos recursos tanto personales como familiares, y con necesidades de dependencia, sobretodo aquellos que requerían ser ingresados en centros geriátricos. Así, de entrada, la hipoteca inversa parecía ofrecer a nuestros mayores una liquidez suficiente y generosa ( a modo de pensión vitalicia) que les permitiera un retiro suficiente hasta su fallecimiento, en especial para atender los pagos de las residencias geriátricas, y que por supuesto, las pensiones no alcanzaban a cubrir. Al mismo tiempo, suponía una oportunidad fantástica, una vez fallecido el deudor, para que la entidad financiera pudiera quedarse con su propiedad supuestamente revalorizada por el transcurso de los años y el buen caminar de los valores inmobiliarios.
Sin embargo, la realidad y sobretodo las consecuencias de la comercialización de este producto han sido bien distintas, y en algunos casos, nefastas. Para empezar, insistimos que la hipoteca inversa se vendió a personas mayores, especialmente vulnerables, haciéndoles creer que a cambio de la hipoteca recibirían un “vitalicio” que les permitiría vivir dignamente hasta el final de sus días. Pues resulta, que la mayoría de estas hipotecas no tienen un plazo indefinido o “vitalicio” sino que tienen una fecha de vencimiento, con lo que alcanzada ésta, el anciano o anciana, tendrá que devolver el préstamo, y si no lo hace perderá la vivienda. Por supuesto, y además, llegado el vencimiento, esa persona dejará de percibir dinero alguno, con lo que puede verse abocada a una situación muy compleja. Hay que tener en cuenta que esos vencimientos se pactaron a 10 o 15 años, por lo que no resulta descabellado pensar que a partir de 2015 empecemos a encontrar personas de edad muy avanzada en esta penosa situación.
En segundo lugar, ese pago “vitalicio” que teóricamente tenía que completar una insuficiente pensión por jubilación para hacer frente a las necesidades de la vejez, ha resultado ser un pago mensual de cantidad absolutamente ínfima y ridícula que en ningún caso alcanza cubrir esas necesidades. Estamos hablando, en la mayoría de ocasiones, de importes que oscilan entre los 100 € y los 200€, en ocasiones menos. Si bien es cierto que en el momento de constituir el préstamo, la entidad financiera facilitaba una disposición de importe considerable, no es menos cierto que dicho importe servía, en parte, para cubrir los gastos de constitución – notario, registro, impuestos – y por supuesto, las comisiones bancarias o de intermediación.
Agotada esa primera disposición, y ante la insuficiencia de los cobros mensuales, ahora nos vemos en la necesidad de requerir a la entidad financiera para que nos adelante nuevas disposiciones de capital, que agotan el crédito, y que a menudo son denegadas injustificada e ilegalmente, bajo la excusa de las restricciones de crédito existentes en el mercado. Obviamente las entidades de crédito están viendo como lo que inicialmente parecía un negocio rentable – adquirir una vivienda revalorizada una vez fallecido el deudor – ahora se va a convertir en una nueva carga. Es decir, a no ser que los herederos tengan algún interés especial – cosa que dudo – y la capacidad suficiente para cubrir la deuda, probablemente los bancos acabaran adjudicándose patrimonio por un valor inferior al dinero que prestaron: el timo imperfecto.
mala práctica bancaria 
Un titular muy duro para un artículo muy «light». Yo ayudé a mis suegros a contratar una hipoteca inversa hace varios años y puedo afirmar que nada de lo que indica el artículo es real. Saben que tiene un plazo (11 años en su caso por su avanzada edad), no hubo disposición inicial fuerte, solo gastos (2000-3000 euros) y tienen casi 1000 euros mensuales para poder pagar la residencia en la que stán viviendo desde unos años antes de firmar la hipoteca inversa. Y sus herederos saben perfectemente que cuando fallezcan habrá que vender la casa o ver como se liquida la deuda…
Sólo pretendia reflejar los casos más «duros» que he tenido ocasión de conocer. Celebro que en su caso el resultado fuese óptimo, pero no siempre ha sido así. En muchas ocasiones las personas ancianas no han tenido la suerte de contar con la ayuda de sus hijos.
Estimado Óscar,
En ningún caso, la devolución del préstamo al tratarse de una hipoteca inversa es exigible antes del fallecimiento de los beneficiarios, por lo que no es posible que el banco la exija hasta entonces. Antes se podía elegir (hoy ya no) entre más ingresos durante menos tiempo (HI temporal), o menos ingresos mensuales pero de manera vitalicia (HI vitalicia). Era una elección, pero insisto, en ningún caso una la entidad exige la devolución antes del fallecimiento.
Un saludo
…no lo tengo tan claro, pues he visto escrituras con fecha de vencimiento al 2017, por ejemplo, con obligación para el prestatario de liquidar la deuda en el plazo máximo de 6 meses desde la referida fecha de vencimiento.
En concreto, la Ley 41/2007, dice: «que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,»
No es posible tratándose de una hipoteca inversa.
Tampoco es verdad que se trate de un producto dirigido a personas con pocos recursos, ni que la media de las disposiciones mensuales sea de entre 100 y 200 euros.
Además, las personas mayores (las únicas que pueden acceder a este tipo de préstamos, pues solo es para mayores de 65 años) saben de antemano lo que van a recibir mensualmente. También es destacable que la operación está exenta del IAJD, y que las tasas notariales y registrales están bonificadas.
Lógicamente, conviene asesorarse bien antes de firmar este y cualquier otro tipo de producto financiero, y en el caso de la hipoteca inversa, a través de un asesor independiente.
En definitiva es un producto que puede ayudar a mejorar la calidad de vida de muchos mayores, por lo que no creo que sea justo el trato recibido por la hipoteca inversa en este post.
Un saludo
Apreciado,
Yo escribo sobre lo que veo. No digo que en todos los casos se hayan cometido atrocidades, pero cuando un mayor no esta asesorado es muy vulnerable. Te aseguro que he visto inversas con vencimiento y; y he visto prestamos de cantidades importantes con rentas de solo 90 € al mes, y eso es lo que yo denuncio aquí. Denuncio esas malas praxis. Tengo clientes que no les permiten ampliar disposiciones a pesar de tener el crédito concedido a máximos no agotados, en fin, solo digo que si alguien quiere este producto que se asesore bien y vaya acompañado para que no le engañen. Es cierto que este producto, bien gestionado, puede resultar muy optimo para cubrir las necesidades de los mayores, pero mal gestionado puede resultar la ruina.
Un saludo
Hay varias empresas que estan ofreciendo hipotecas inversas para ayudar en el pago de residencias geriátricas. Me ha sorprendido leer una opinión tan desfavorecedora
Efectivamente,existen hipotecas inversas que pueden resultar beneficiosas para las personas mayores. Pero desgraciadamente nos estamos encontrado con operaciones mal planteadas, con contratos mal confeccionados y con auténticas barbaridades que sólo hacen que empeorar las condiciones económicas de esas personas en beneficio exclusivo de la Banca. Es necesario estudiar bien la operación así como la escritura antes de meterse en una operación como esta. Hay que tener mucho cuidado, porque no se trata de una operación de crédito normal.
Hola, mis mayores tienen concedida una hipoteca inversa desde el 2008. Cobran 1000€ y los intereses van ya por 400€ / mes. El acumulado alcanza sobre los 90.000€ y la vivienda ha descendido su valor de 240.000 de tasación en 2008 a 130.000 de valor comercial en 2014. Y quería hacer una consulta:
Cuando dice que: «a la hora de la cancelación del crédito hipotecario por los herederos, la entidad sólo puede recobrarse con los bienes de la herencia», si existe una segunda vivienda a heredar, ¿también podrían cobrarse con ella hasta completar el acumulado? o sólo el inmueble hipotecado a heredar…
Quedo agradecido de antemano.
Un saludo.
Hola, habría que mirar en el apartado donde se constituyen las garantías para estar más seguros de hasta dónde alcanza la responsabilidad de la deuda, pero a la vista del redactado que me envías, claramente se ve que la responsabilidad de la deuda alcanza todos los bienes que son propiedad de tus mayores, de modo que efectivamente, alcanzaría a esa otra vivienda. Tu caso es muy frecuente, y en estos casos hay que o negociar con el banco o pedirle al juez que equilibre el contrato antes que los intereses se coman la pensión y el valor del piso no cubra la deuda. Es complejo.
Cuando dice «pedirle al juez» ¿de qué forma sería?.
De la única posible… mediante una demanda judicial.
Pues si Alberto, el banco cobrará la deuda con los bienes de la herencia a no ser que te sobre el dinero y puedas volver a comprar la vivienda hipotecada
Me parece muy bien que existan opiniones diferentes a las expuestas por el asesor «malapracticafinanciera» i seguro que no todas las hipotecas inversas realizadas tienen porque ser un engaño, però que no recordamos el caso de las preferentes, seguro que si alguien hubiese alertado de las posibles malas actuaciones, no habrian habido tantos afectados. Quiero dar las grácias al asesor, pués en el caso de querer contratar una de estas hipotecas, acudiré acompañado de mi abogado, o asesor financiero. Repito, grácias por su toque de atención.
Hola que tal!!
Mi tío, soltero ,mayor de 65 años ,decidió hace 6 meses por agradecimiento hacia mis padres por sus cuidado y atención hacia el ,dejarles en testamento su vivienda .
Hoy nos hemos enterado que tiene una renta vitalicia de 200 euros mensuales y que firmó hace un par de años una hipoteca inversa.
Nos preguntamos y ahora que!!! Mis padres se han quedado sin herencia???
Hay posibilidad de anular esa hipoteca ,pues mi tío dice que le engañaron .
Muchas gracias
Un saludo
Se podría anular, pero probablemente habrá que devolver el dinero … y eso lo hace muy complicado dependiendo del capital dispuesto hasta ahora. Habría que estudiar el caso concreto y buscar soluciones alternativas y probablemente negociadas.
Hola, tanto mi madre como mi suegra, fueron afortunadas porque les concedieron un «PRESTAMO PERSONAL CON GARANTIA HIPOTECARIA «que es parecido a lo que estais comentando, por suerte estamos hablando de los años 90/99 , las dos no agotaron la cantidad asignada hasta su fallecimiento, con lo que los herederos pudimos hacer frente a la devolución del » prestamo » y recibir algo de herencia.
No es un mal tema , depende de las cifras que necesiten las personas hipotecadas, y de la edad que tengan .
Saludos
Lo que no llego a entender es como puede ser legal, cobrar intereses incrementando el saldo dispuesto, sobre el cual se calculan de nuevo intereses cada trimestre … en el caso de nuestro familiar, tras 8 años de hipoteca inversa, ingresa unos 800€ mensuales y le cargan otro tanto de intereses, es decir ha cobrado 76.800€ de complemento a su pension gracias a este producto y le han cobrado 75.000€ de intereses a fecha de hoy … jamas he conocido un producto financiero que genere mas de 10.000€/año de intereses a favor del banco, la pregunta es: cuantos intereses pagara por este producto dentro de 5 años??? Es reclamable????
Que gran estafa, pobres ancianos y familiares, entre las preferentes y estas hipotecas.
Ahora mismo lo más lógico es cancelar esos créditos y pedir otros hipotecarios, pues están más bajos.
Legal es, porque así se firmaron las condiciones.
No sólo es el timo imperfecto, sino también una gran chapuza e imprudencia por parte de los bancos hacia personas vulnerables, solas, sin medios, sin descendencia, etc (en el caso de mi tia, con invalidez permanente y absoluta).
Mi tia murió hace 1año, pero de no haber fallecido, ahora estaría viviendo debajo de un puente…, por culpa de una hipoteca inversa.
Soy heredero de este tipo de hipotecas inversas, y creo que lo has descrito fenomenal en el artículo, a cada palabra que leía se transformaba en la auténtica realidad. Vaya visión y perspectiva, para estar escrito el artículo hace 3 años. Ahora es cuando empiezan a salir los casos… y se ejecutan hipotecas, ya que este producto turbio y abusivo de los bancos se inició en 2007-10. Con hipotecas de 10 a 20 años.
A mi tia el banco le llenó la cabeza de pajaritos, le tasaron en 2011 la vivienda a un precio estratosférico y le dieron un crédito que alcanzaba un 50% del valor del piso tasado.
Sin embargo hoy en día el piso se ha devaluado más de un 60% sobre lo tasado en 2011. Así que el crédito a devolver pendiente a la Caja/banco corresponde con un 95% del valor del piso en 2017.
Asi le vendieron la moto a mi ingenua y enferma tia…
«Señora, cuando consuma el préstamo que el banco le ha dado, venderemos su piso, nos cobraremos lo que le hemos prestado estos 10 años (lleno de intereses claro…), pero usted estese tranquila, muy tranquila, porque de la venta del piso lógicamente le quedará otra cantidad igual a la que le hemos dado inicialmente, ¿que le parece? ¿está contenta?», a mi tia, pobre ingenua, se le abrieron los ojos como platos, …¿y a quien no?. El resto de la familia algo indecisos pero el piso era de ella, así que accedió.
A partir de ahí los gastos de hipoteca e intereses monstruosos empezaron a correr como la pólvora.
La pobre ingenua pensó que cuando se consumiera el crédito concedido (en unos 10 años), el banco vendería la vivienda (como estaba acordado) y ella podría seguir viviendo en una sencilla residencia de una manera más o menos digna 10 años más, con el otro 50% que le quedaría de la venta del piso. Según se tenia planeado y por lo que se hizo la hipoteca.
Pero nada más lejos de la realidad, la imprudencia, la sobretasación y mala previsión del banco, han hecho que ahora la deuda corresponda al 95% del valor actual del piso. Asi, si mi tia, enferma y escuálida aún viviera, ahora le tocaría vivir 10 años debajo del puente y no en la residencia como estaba pensado cuando firmó.
Y ya por otro lado, a los herederos que la hemos estado atendiendo toda la vida, no nos ha quedado ni para chuches.
En fin como se suele decir, idearon un pan/plan como unas hostias.
Es el robo del siglo:mi madre llegó a cobrar 80000 y dicen que se adeudan 160000, además no nos atienden, nos dan largas para que la deuda ascienda, y no nos dan el dinero de la cuenta, ya hace un año que murió mi madre y hace cinco meses que les entregué la documentacion correcta de la aceptación de la herencia. Son Bankia
Mi tía hizo una hipoteca inversa y hace unos años falleció, no acceptamos la herencia ya que la deuda superaba el valor del piso actual y ahora la agencia tributaria, 4 años después nos exige un pago de 6.000 euros por la plusvalia de un piso que sigue a su nombre. Es esto posible?
No, si no habéis aceptado la herencia.
Buenos días, quería aclarar que el banco no puede ir contra los herederos, ni aún aceptando la herencia, lo dice la Ley de la Hipoteca Inversa 41/2007 de 7
…»aun aceptando la herencia, si el heredero no devuelve el préstamo, la ley establece una limitación de responsabilidad a los bienes de aquella, como si la aceptación lo fuese —figura permitida, por tanto— exclusivamente a «beneficio de inventario». Es una diferencia importante con el principio general de que, desde la aceptación, el heredero sucede al difunto en todos sus derechos y obligaciones, respondiendo con sus bienes propios tras agotar los de la herencia. En esta hipoteca, tal principio no se aplica.”
Pero mi pregunta es: si la escritura dice que se ejecutará la garantía, al cabo de un años, es decir que el inmueble saldrá a subasta por el precio de tasación, tiene que ser extrictamente al cabo de un año? porque el banco se está cobrando 2500 euros de intereses cada tres meses, de modo que supongo que tiene que ser asi. gracias
JOSÉ, 03/01/19
Hago la siguiente consulta:
En mi Comunidad de Propietarios hay un piso en el que ha fallecido la propietaria que tenía una Hipoteca Inversa con un banco.
Ahora ha vencido el plazo de la hipoteca, los herederos no se hacen cargo de la herencia, ni tampoco han renunciado a ella, y el banco está iniciando trámites para quedarse con el piso y venderlo posteriormente.
Desde que falleció la propietaria, no pagan ningún gasto de Comunidad.
Pregunta: ¿Cobraremos los vecinos las deudas cuando tenga un nuevo propietario?
¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que cobremos?.
¿¿Debemos hacer algún paso antes de que transcurra el tiempo hasta que se venda?
Buenos días José,
Respondiendo a su consulta: el plazo de prescripción de las deudas comunitarias es de 10 años, deudas que tendrá que asumir el nuevo propietario. La Junta de Propietarios debe liquidar la deuda antes de la reclamación.
Gracias por hacernos llegar su consulta y si desea ampliar información puede ponerse en contacto con nuestro despacho https://www.cronda.coop/Contacte
Un saludo,
Oscar Serrano
Mi madre murió hace cinco años y los intereses se han incrementado en 100000 euros ahora se va a subastar y veremos si queda una suma pendiente para más inri, menos mal que ml madre no tenía más bienes que sino se los quitan también
Buenas , que decir de los Bancos….lo resumiré en pocas palabras , y no hay nada que supere a la sabiduría popular, nadie ofrece duros a pesetas….así que cuidadin aquel que se embarque en esta nueva modalidad de estafa….
Esto de la Hipoteca Inversa es una estafa en toda regla amparado por la ley. Cuando alguien firma una de estas hipotecas, la empresa ya tiene un comprador que paga el piso a precio de mercado y a esperar que se muera el propietario/a para quedarse con el.
Tengo un familiar que lo ha mirado, su piso tiene un valor de 150.000 euros, lo que le daban 33.000 euros. Hay un anuncio que dice “si tiene una vivienda de 400.000 euros, recibirá 110.000 euros».
Vamos a ver, con un piso de 400.000 euros lo vendo, compro uno por 100.000 o 120.000 euros. Y con el resto vivo como un señor, incluso puedo pagar a alguien para que me ayude en casa.
Así que para mí es un engaño en toda regla, aprovechándose de la debilidad de unas personas muy vulnerables por la edad y la soledad.