Para muchos pasó desapercibida, tal vez porque la prioridad era obtener el préstamo, o simplemente porque no se explicó adecuadamente su significado y repercusión, o incluso porque la hipoteca ya estaba constituida y simplemente se subrogaron en las condiciones hipotecarias pactadas por el promotor o el anterior propietario.
La cláusula suelo o túnel es aquella clásula incorporada en un préstamo, habitualmente con garantía hipotecaria, que impide a su titular, ante un escenario de bajada de los tipos de interés como el actual, beneficiarse de tal bajada, ya que dicha clásula garantiza la aplicación de un interés mínimo a favor del banco, generalmente entre un 3% y un 5%.
En estos momentos, en que los tipos de interés variable (Euribor) está por debajo del 1% muchos usuarios de banca no pueden beneficiarse de una rebaja de sus cuotas hipotecarias debido a esta cláusula, lo que implica además de un auténtico fastidio y un injusto subsidio a la banca, en algunos casos, también puede ser la cuasa del incremento de la morosidad hipotecaria.
Afortunadamente, algunos de los Juzgados y Tribunales de nuestro país ya han declarado la NULIDAD de esta clásula, lo que implica el recálculo de las cuotas hipotecarias y la devolución de lo indebidamente pagado con sus intereses.
En general se considera que el usuario no tuvo la oportunidad real de negociar los términos de su contrato, y en particular, la rebaja o supresión de la cláusula suelo que se considera una cláusula accesoria o no esencial del contrato. Así mismo, la contrapartida que consensuadamente equilibrara el claro desequilibrio que genera la cláusula suelo, la denominada clásula techo, en ocasiones, o bien no existe, o bien es desproporcionada, fijandose tipos cercanos o equivalentes a los intereses usureros entorno al 12%-15%.
Por ello, se considera que tales condiciones generales de la contratación, empleadas por los bancos para la contratación masiva de un producto, constituyen cláusulas abusivas y contrarias a la buena fe contractual, puesto que el usuario, simplemente se adhiere a ellas.
Si bien esta doctrina parece clara y consolidada por la mayoría de los Juzgados y Tribunales respecto a los consumidores y usuarios, aparecen más dudas cuando nos planteamos la nulidad de esta cláusula cuando el afectado es un autónomo o una empresa a quien no le es de aplicación la Ley General para la defensa de Usuarios y Consumidores, donde se definen las cláusulas abusivas. En este sentido, fue muy contundente la Sentencia dictada por la Seccción 7ª de la Audiencia Provincial de Asturias, en fecha 26 de julio de 2012.
Sin embargo, entendemos que la acción podría encauzarse, en primer lugar, por la vía de la aplicación de la Ley sobre las Condiciones Generales de la Contratación, de aplicación también para profesionales, la cual se remite, en cuanto a cláusulas abusivas, a las definidas en la Ley de defensa de Consumidores y Usuarios. Así mismo, cabe denunciar la vulneración del principio de buena fe contractual recogido en el Codigo Civil, e incluso, en determinados casos, podría defenderse la nulidad de la cláusula por error en el consentimiento, cuando ha habido un defecto en la información facilitada.
En cualquier caso, los que contrataron un préstamo hipotecario con cláusula suelo en su calidad de autónomos o empresarios, la cosa parece más complicada que para los que lo contrataron en calidad de particulares o consumidores, lo cual a mi parecer es altamente injusto, porque en ocasiones el grado de participación o entendimiento de un autónomo o una pyme es equivalente al de un consumidor, y lo que está claro es que esta cláusula supone un auténtico abuso y mala práctica por parte de las entidades financieras.
Desde el Col·lectiu Ronda hemos creado un formulario que ponemos a vuestra disposición DE FORMA TOTALMENTE GRATUITA para que podáis exigir a vuestra entidad la anulación de la cláusula suelo:
– Nuevo formulario en base a la Sentencia del Tribunal Supremo por la que anula las cláusulas suelo (enlace) : http://wp.me/p2MnJK-ar
mala práctica bancaria 
Hola Carlos, en mi caso firmé la cláusula del suelo del 3% a los 3 años de subrogarme una hipoteca del constructor.Cuando firmé la hipoteca,nadie me mencionó lo de la cláusula de suelo. Hasta ahora el director de mi oficina me lo ha ido arreglando mediante acuerdos anuales, pero este director ya no está y el nuevo me pone muchas pegas.Se podría reclamar por un defecto de forma?
Muchas gracias por tu atención.
En el caso de las subrogaciones es muy fácil, porque no negociaste tu la clausula y además es probable que en la subrogación ni gtan siquiera aparreciera. Reclama priermo al Servicio de Atención utilizando el formulario enlazado en el post. Si no te funciona, tendrás que demandar. Casos como el tuyo ya han sido resueltos.
Suerte!
En el caso que eso no funcione(que es lo mas probable) e visto por internet que el siguiente paso seria presentar una reclamación l¡al banco de España.
Tienes algún tipo de formulario para eso?
La reclamación al Banco de España no es obligatoria. Te lo digo porque la respuesta tardará algunos meses… Puedes utilizar este mismo formulario dirigido al Banco de España y refiriéndote a la contratación con tu Banco. Por lo demás todo igual. Sería aconsejable que adjuntes copia de tu contrato de hipoteca. Aún así, debes saber que el Banco de España hará un informe cuyas conclusiones no serán más que recomendaciones.
Gracias por tu consejo.Que me aconsejas tu que puedo hacer para que me quiten el suelo?
Primero haz la reclamación al Servicio de Atención al Cliente. Puedes utilizar el formulario que está colgado en el post o que también encontrarás en http://www.cronda.com . Si no te hacen caso, entonces debes valorar la posibilidad de demandar al Banco.
Un saludo
Hola! En mi caso la cláusula suelo la tengo en una hipoteca que firmó mi Sociedad Limitada, también puedo reclamar la anulación de la cláusula? Las condiciones son suelo-techo 3%-15% (claramente abusiva!).
La duda es si me sirven los mismos argumentos de un particular para reclamar la eliminación de la cláusula.
Gracias por la ayuda,
Maria
No. En caso de un particular la Ley General de Consumidores es la ley aplicable, pero no lo es para una empresa. En tu caso es más complicado. Hay que alegar la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación y aún así es dificultoso aunque creo que se debe intentar. En Asturias hay un caso de una empresa que alegó los mismos derechos que un consumidor y no ganó, pero insisto que en aquel caso no se enfocó bien. Con un buen enfoque creo que puede prosperar. Saludos.
hola¡¡ firmé una hipoteca donde me subrogué en la del promotor y me gustaría plantearle un par de cuestiones:
1- existen sentencias favorables a los clientes en casos similares? si la respuesta es afirmativa, donde podría consultar la/s sentencias?
2- es legal que en la escritura del promotor se establezcan dos diferenciales (+0.75 para el promotor y +0.90 para el comprador), si yo como comprador he asumido las obligaciones del promotor ocuparía su lugar, entonces, me deberían aplicar el diferencial del promotor?
gracias de antemano¡¡¡
1.- Sí que existen. Puedes encontrarlas en http://www.asuapedefin.com
2.- Si eres subrogado no eres promotor. Y entiendo que sí es legal, sobretodo si antes de firmar la subrogación has tenido la oportunidad de conocer esas condiciones.
Hola!Yo firme una hipoteca en octubre del 2008 y cuando me explicaron las cláusulas verbalmente no me indicaron que esta hipoteca tubiera una cláusula suelo de 2.99. De esto me entere cuando bajo el euribor y mi hipoteca se quedo estancada.Al ir al banco y preguntar que pasaba fue cuando me indicaron que revisara las escrituras que tenia que apareces esa dichosa clausula y asi fue.
Con este tema y para poder quitarla,que pasos tengo que seguir?
Muchas gracias y un saludo.
En primer lugar os recomendamos que presentéis en vuestra oficina el formulario de reclamación que puedes descargarte en este mismo artículo. Debéis presentarlo por duplicado para que os sellen una copia. Si en el plazo de dos meses no os han dado una respuesta positiva podéis acudir al Banco de España mediante la misma reclamación o directamente al Juzgado. Ya sabéis que el Tribunal Supremo ha declarado abusiva esta cláusula en los casos en que se coló sin ofrecer la adecuada información. Se trataría de ver en este caso como fue la cosa ver si encaja dentro de los criterios del Supremo, aunque de dicha sentencia todavía no se conoce su contenido completo. Estamos a la espera.
Un saludo.
Hola,
Yo fui informado de la cláusula suelo en la lectura de las escrituras por el notario. Es decir, escuché como el notario lo leía. Pero en mi caso, en la compra de mi vivienda nueva, era una subrogación de la hipoteca constituida por el constructor con Banco Sabadell. Banco Sabadell se escuda diciéndome que mi cláusula, del 3%, no es abusiva, y que aunque vaya a los tribunales, las posibilidades de ganar son muy pocas.
¿Puedo presentar la reclamación de todas maneras? ¿Qué garantías crees que hay en mi caso?
Muchas gracias por anticipado.
El hecho que el Notario lo leyera no excluye que tu no pudiste negociar esa cláusula, verdad? La cláusula te vino impuesta, por ello tienes las mismas posibilidades que cualquier otro según la tesis recogida en la Sentencia del TS. Haz la reclamación.