Por primera vez, el pasado mes de enero, el Tribunal Supremo anulaba la cláusula suelo incorporada a un préstamo hipotecario solicitado por unos clientes para la compra de un local cuyo destino era establecer un negocio.
Si bien es cierto que hasta ahora, la totalidad de las cláusulas suelo declaradas nulas por los tribunales se refieren a consumidores y usuarios, esta nueva sentencia por fin abre la puerta para poder reclamar aquellas cláusulas incorporadas a préstamos hipotecarios celebrados con empresas o profesionales cuando la redacción no sea clara, concreta y sencilla, o si no hubo conocimiento previo de la misma por parte del cliente que la suscribió.
¿Cuándo se considera consumidor y cuándo profesional al adquirente de un bien?
La legislación sobre consumidores y usuarios considera como tales a quienes adquieren bienes o servicios para uso privado. Un ejemplo serían aquellos consumidores que compran una vivienda como residencia o domicilio habitual, o una segunda residencia, o incluso un local aunque éstos se alquilen.
Por otro lado, no serían consumidores o usuarios quienes adquieran bienes y servicios sujetos a una actividad profesional o empresarial. Este sería el caso de un profesional o autónomo que adquiera una vivienda para establecer una oficina o un local para montar un negocio. Es, precisamente, el destino del bien que se adquiere (independientemente de si se precisa financiación) lo que califica al comprador como consumidor o profesional.
Solicitud de préstamo hipotecario para la compra de un local comercial
En el caso analizado por la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero a la que hacíamos mención, el préstamo hipotecario solicitado por los clientes a la entidad bancaria Caja Laboral fue con la finalidad de financiar la compra de un local comercial para instalar un negocio de peluquería. En este sentido, los clientes no tenían condición de consumidores y usuarios.
La cláusula suelo controvertida se incorporó en el párrafo último de la estipulación tercera del contrato y quedaba redactada de la siguiente forma:
No obstante lo expuesto, durante la vida de esta operación en la que se aplique el tipo de interés variable, el tipo de interés nominal anual resultante final tendrá un límite mínimo de modo que no podrá ser inferior al tipo nominal del TRES ENTEROS Y SETENTA Y CINCO CENTÉSIMAS DE ENTERO POR CIENTO ANUAL . Estos límites máximo y mínimo no afectarán en ningún caso al tipo de interés fijo establecido para el plazo inicial de esta operación que será el indicado en esta cláusula.
Infracción del control de incorporación
Para analizar si la cláusula suelo impuesta por Caja Laboral reunía los requisitos del control de incorporación (arts. 5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación) -control que se realiza para comprobar que la adhesión a las condiciones impuestas por el banco a la empresa se ha realizado con unas mínimas garantías de conocimiento por parte del cliente- el Tribunal Supremo indica que se deben dar los siguientes requisitos:
- El cliente ha de tener conocimiento de la cláusula antes de la firma del contrato.
- La cláusula en cuestión tiene que estar redactada de una manera clara, concreta y sencilla, de manera que permita una comprensión gramatical normal.
En palabras del propio Tribunal “para superar el control de incorporación, debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, concreta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato”
En el presente caso, el Tribunal Supremo concluyó que tras la prueba practicada en primera instancia quedó justificado que la cláusula suelo no superaba el control de incorporación ya que los clientes no tuvieron conocimiento previo de la misma; consecuentemente declaró la cláusula como no incorporada al contrato de préstamo hipotecario, condenando al banco a devolver todas las cantidades abonadas por los clientes, desde el inicio de la hipoteca, más sus intereses legales.
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