Los derechos del usuario de banca

Què se’n va fer de les hipoteques multidivisa?

Un estrany fenomen el de la hipoteca multidivisa o hipoteca en iens. Un producte financer veritablement tòxic que es va comercialitzar entre 2004 i 2008, molt especialment durant aquest últim any. Un autèntic drama que, ara per ara, obsessiona i trenca a unes 30.000 famílies repartides per tota Espanya. Era l’època del festí del totxo i l’orgia del crèdit fàcil. Un moment en què les entitats financeres competien per estar a la pole position del mercat de les hipoteques. En un escenari de lleu pujada de l’Euribor, algun espavilat es va il · luminar en algun viatge a Lourdes i va dissenyar aquesta arma de ruïna familiar que no obstant això es va comercialitzar com el gran invent del segle. Com no es podia abaratir el preu del diner, és a dir, els interessos, es va pensar en abaratir el capital objecte del préstec, referenciant la hipoteca a, la majoria de casos, iens japonesos, i algunes vegades, en francs suïssos, en comptes de en euros. Es tracta de monedes relativament estables però que en aquell moment estaven molt devaluades front a la fortalesa de l’euro, així que comprar iens o francs resultava ben barat. Un negoci rodó que es traduïa en el pagament d’unes còmodes quotes hipotecàries.

Ara, amb l’euro molt devaluat respecte al ien, comprar divisa per al pagament de la quota mensual ens resulta molt, però que molt car, just en el moment en què l’euríbor es troba en mínims històrics i la resta de deutors hipotecaris s’estan beneficiant d’aquest avantatge – amb permís i excepció de aquells a qui els van colar una clàusula sòl -. Una situació lamentable en un moment en què poder pagar la hipoteca ha esdevingut un luxe. Però el més sorprenent d’aquest tipus d’hipoteques és el següent: l’augment de la quota hipotecària és només la conseqüència més greu d’aquesta situació, ja que la devaluació en realitat es produeix sobre el capital que encara resta per amortitzar del préstec concedit, no sobre l’import de la quota en si mateixa, de manera que en comptes d’amortitzar el capital, aquest augmenta i on abans ens quedava per pagar 300.000 € o el que sigui equivalent a milions de iens, ara hem de pagar 500.000 € o el que sigui en iens, motiu pel qual la quota hipotecària també es multiplica a l’alça. I ull viu! que si això passa el banc ens pot exigir garanties addicionals per cobrir aquest excés respecte a la garantia inicialment oferta, o que amortitzem anticipadament aquest excés! Tal i com ho sentiu.

Evidentment estem davant d’un producte complex i de risc que a l’inici de la seva posada en marxa només es comercialitzava a famílies amb estudis superiors i alt nivell adquisitiu (per alguna cosa seria) fins que a la banca se li va anul · lar el darrer bri d’escrúpols i van començar a vendre això a tothom que es prestava – mai més ben dit -, i per descomptat, sense explicar el risc de canvi de la divisa ni la resta de característiques que defineixen aquesta hipoteca. Estem davant d’un producte híbrid, a cavall entre el producte bancari i el d’inversió, ja que des que es constitueix la hipoteca es converteix en un derivat financer que es regeix per la fluctuació aleatòria del valor d’una divisa.

Així les coses un es planteja fins a quin punt el producte és legal i si hi ha alguna oportunitat judicial per convertir aquesta porqueria en alguna cosa semblant a una hipoteca. El primer que hem descobert és que els bancs, a través dels seus respectius departaments de tresoreria, tenen les anomenades Corbes de Tipus, que els permet tenir el coneixement de les previsions de futur de qualsevol índex financer a curt, mitjà i llarg termini, i per descomptat també d’una divisa, segons l’anàlisi de les condicions de mercat actuals. No obstant això, aquest coneixement, que els situa en una posició privilegiada en el mercat i, no cal dir-ho, davant el seu client, no ho van compartir amb aquests en el moment de comercialitzar la hipoteca, i potser el seu coneixement hagués estat essencial per a l’adequada formació de voluntat, més si tenim en compte que també hem descobert que des de mitjans del 2007, en vista de la crisi que s’acostava, ja existien anàlisi que preveien una devaluació de l’euro respecte a les referides divises, a més d’una baixada dels tipus d’ interès que encara feien més inadequat aquest producte i més atractiva la hipoteca convencional.

Seguint amb això, resulta que l’Art 1753 del Codi Civil, en relació amb el préstec dinerari o mutu ordena que: “Qui acull en préstec diners o una altra cosa fungible, adquireix la propietat i està obligat a tornar al creditor el mateix de la mateixa espècie i qualitat “. I aquesta equivalència del rebut en préstec i el retornat ha estat establert pel TS (per totes STS de 22 maig 2001 RJ 2001/6466). En el préstec hipotecari la garantia real s’estableix sobre la quantitat prestada però al final no es torna una quantitat equivalent.

El préstec és hipotecari amb garantia real de màxims però no obstant això no pot complir amb l’Ordre de 5 de maig de 1994 sobre transparència de les condicions financeres dels préstecs: Article 7 Atorgament “En cas que el préstec estigui denominat en divises, advertir el prestatari sobre el risc de fluctuació del tipus de canvi ” En els préstecs multidivisa, no hi ha una sola divisa, el préstec aquesta denominat en euros i després canvia a Iens. Tampoc es compleix el contingut del Fullet que es recull en l’annex i que ve a establir els elements mínims que tindran les escriptures hipotecàries.

Respecte d’aquest producte renovat s’hauria d’haver complert la Llei de Mercat de Valors, en relació amb les obligacions de qualificació del client, i sobretot informació sobre les característiques i riscos del producte, i tutela dels interessos com si fossin propis, etc . Seguint amb això, la segona part de la pel · lícula és que davant la possibilitat de canviar periòdicament de divisa per tal de trobar la més beneficiosa per als nostres interessos, un lleial i diligent professional financer té l’obligació legal d’assessorar en cada moment el que més li convé al client. No conec cap cas en què aquesta obligació legal s’hagi complert, entre altres coses perquè els empleats de banca, en raríssimes ocasions saben com funciona aquest producte.

Per fi, l’art. 6 Codi Civil estableix que: Els actes contraris a les normes imperatives i a les prohibitives són nul · les de ple dret el cas de contravenció, tot això sense perjudici de la tradicional acció d’anul · labilitat per error en el consentiment que s’empra per a la rescissió de determinats productes complexos i de risc comercialitzats a persones sense un perfil adequat, és a dir sense uns especials coneixements o experiència prèvia en mercats financers.

La conseqüència d’aquest tipus d’acció és la nul · litat de la clàusula multidivisa, la fixació del capital del préstec en l’import inicial prestat i el recàlcul de totes les quotes meritades: una llum al final del túnel.

Doncs sí, és possible, molt possible, de fet fins i tot resulta fàcil des del punt de vista jurídic. Ara només cal donar-li valor i generar jurisprudència, encara que he de dir que sentències de nul · litat de multitud de productes complexos i de risc oferts a persones sense un perfil professional n’hi ha a milers. Enfrontar judicialment a un banc no és enfrontar-se a Goliat, ja no tenen el poder que alguns creuen que tenen ni tampoc tenen els millors advocats. Els bancs estan perdent reiteradament la batalla judicial perquè els jutges només apliquen la llei, i en aquest cas la llei és coneixedora dels abusos bancaris i de la posició de privilegi que aquesta té davant seu client, de manera que protegeix aquest i no al banc. No hi ha més. Només atrevir-se.

4 Responses to “Què se’n va fer de les hipoteques multidivisa?”

  1. Ricard Marí

    Bona nit, realment és possible recuperar el valor inicial del deute? segons entenc del post és que sí

    Responder
    • malapracticabancaria

      Si es refereix a les multidivises la sol.lució passa per la nul.litat de la clausula multidivisa o nul.litat de tot el contracte de préstec. La nul.litat de la clausula implica convertir la hipoteca multidivisa, normalment referenciada a yens en una hipoteca convencional. La Nulitat de tot el contracte implica forçosament negciar una nova hipoteca, aquest cop, convencional, restant els imports pagats i amortitzats previament.

      Responder
  2. silviaimanel

    Jo estic en un cas aixì, tinc una hipoteca multidivisa en iens, em van dir que era la única manera de que pogues pagar-la. Vaig passar de pagar 1200 euros a 1900 en poc temps. Vaig haver de demanar carencia per no poder fer front a aquestes mensualitats. ara estic pagant uns 1550. Que puc fer? Moltes gràcies.

    Responder

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Basic HTML is allowed. Your email address will not be published.

Subscribe to this comment feed via RSS

A %d blogueros les gusta esto: